주택임대차 계약 갱신 청구권 정리

주택임대차 계약 갱신 요구 청구권 정리

주택 임대차 계약 갱신 청구권을 알아보기전에 근래 가장 말이 많은 임대차3법이 무엇인지 먼저 짚고 넘어가겠습니다. 임대차3법이란 주택임차인이 주거생활을 안정적으로 영위할 수 있도록 제도적인 대책을 마련하기 위해 2020년 7월31일부터 시행되는 법입니다. 임대차 3법 개정안 주요 내용으로는 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제가 있습니다. 그럼 본격적으로 계약 갱신 청구권 질의 응답을 함께 살펴보겠습니다. 

계약갱신 청구기간

임차인(세입자)은 기존은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 청구 가능했으나 2020년 6월9일 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항으로 1개월→2개월 전까지 임대인에게 계약갱신 요구를 해야합니다. 2020년 12월10일 이후 계약이 체결한 건부터 적용됩니다.

갱신청구권 횟수 및 기간

갱신요구권 횟수는 단 1회에 한하여 행사 가능하며 기간은 2년까지 보장됩니다.

묵시적 갱신은?

인정되지 않습니다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정되어 반드시 갱신 의사 표시를 필히 해야함(문자 또는 전화로 증거를 남기셔야 합니다)

잔존기간 1년만 남은경우

기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여함으로 잔존기간만 남아 있으면 갱신요구를 할 수 있습니다.

법 시행 이후계약기간이 만료되는 경우

임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사 할 수 있나요? 불가능합니다.  이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있습니다. 

다만 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야합니다.(계약금 수령 입증, 계약서 등)

법 시행 이전 제3자와 계약을 이미 한 경우

임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있나요? 이때는 임차인이 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 

계약갱신청구권 행사 시 임대인의 권리

계약갱신청구권을 행사한 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요? 그렇지 않습니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생하는 점도 필히 확인하시기 바랍니다.

계약갱신청구권 행사 시 임차인의 의무

계약갱신이후에 임차인이 계약만료전 임대인에게 계약해지를 통보했을 시 임대인 보호법으로 임차인은 3개월간 임대료(월세)를 지급해야 합니다. 이부분은 반드시 명심 하시기 바랍니다.

임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 

현재 전세난으로 세입자와 집주인간 가장 많은 논란과 분쟁이 발생하고 있는 경우입니다. 결론은 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 임대인이 허위로 거주하겠다고 하면서 거절하는 경우가 발생할 수도 있는데 이때 세입자가 집주인이 실제로 거주하는지를 확인할 수 있도록 하고 손해배상 청구를 할 수 있게 해준다고 하지만 다수의 세입자들은 집주인이 실제 거주하는지 확인하고 손해배상청구도 하기 쉽지 않아 보입니다.   

법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구가 가능하나요? 가능함

법 시행 이전에 집주인이 바뀌고 바뀐 집주인이 직접 거주를 희망하는 경우에 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 이 경우 임차인 세입자도 계약갱신요구를 할 수 있고, 반면 임대인 또한 계약갱신요구를 거절할 수 있기 때문에 두 사람간의 원만한 합의를 도출 해야 할 것입니다.

주택임대차 보호법 관련해서 보다 자세한 내용을 알고싶으신 분들은 대한법률구조공단 국번없이 132번, 국토교통부 민원 콜센터 1599-0001, 서울시 전월세 보증금 지원센터 02-2133-1200~8, 경기도 임대차즉시 전화상담 031-8008-2246, 한국감정원 053-663-8425, LH 055-922-3638, 3641번으로 전화상담 받아보시기 바랍니다.